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开发商转让人防车位使用权合法吗?最新判决解说来了!

作者:aysz01 发布:06月06日 阅读:3次

随着汽车成为大众消费品,“停车难”成为众多私家车主的苦恼,小区停车位的不足,也屡屡引发“停车位争夺大战”。小区的地下车位所有权究竟归谁?

近段时间小编连续做了多篇有关小区地下车位所有权纷争的报道,引起了众多微友的关注。

留言中有希望尽快启动地下车位确权的,有希望小编能进一步明确车位权属的,也有激烈反对小编观点的。其中颇具代表性的一种观点是坚持人防车位归国家或全体业主所有。

我市多个小区也屡次爆发业主与开发商就人防车位租售问题所产生的冲突。

在当前人防车位权属尚未有明确政策的背景下,开发商到底有没有权力进行处置呢?

11月13日人防车位二次转让,桂林法院网公布了我市七星区一起由地下“人防车位”专有使用权转让合同引发的合同纠纷系列案。

业主“反悔”,诉请法院退款

2013年至2015年,桂林市某小区的42户业主与该小区开发商就该小区的地下车位转让问题签订合同。

合同约定:“业主取得小区地下停车位专有使用权,自交付使用之日起,使用权的年限与项目房屋使用权年限相一致,该车位不进行不动产权属登记,业主同意不要求政府主管部门对车位颁发权属证书。”

合同还特别说明:“开发商建设的地下停车库为战时作人防工程使用。”

签订合同后,开发商将车位交付给业主使用。

业主认为,上述合同明确约定开发商转让给业主的是车位的使用权,由于涉案车位是人防车位,人防车位的所有权属于国家,开发商可以对车位进行使用、收益,但不能进行买卖,因此,合同虽然名为使用权转让合同,实际上是租赁合同。

我国法律规定,租赁合同的租赁期限最长不得超过20年,因此,涉案合同超出20年租赁期的部分无效,开发商应当将超过租赁期限20年的转让价款返还给业主。

就这样,42户业主将开发商告上法庭,要求法院确认双方签订的使用权转让合同的使用权年限为租赁期20年,超过部分无效,并判令开发商返还合同无效部分对应的转让价款。

房企认为合同有效,应继续履行

开发商一方不同意业主的意见,认为:其一,涉案的车位专有使用权转让合同不是租赁合同,从合同的形式以及实质来看均不属于租赁合同法律关系。

本案所涉车位为人防车位,依据《物权法》、《国防法》及《人民防空法》的有关规定,开发商可以就涉案车位以出售、附赠或者出租等方式进行处理,所获得收益归作为投资者的开发商所有,因此对于涉案车位的处置方式不仅限于出租一种。

其二,涉案合同并未违反现行国家相关法律法规的规定,是双方真实意思表示的结果,因此内容合同合法有效,对双方均具有法律约束力。

其三,合同签署至今已经履行了5、6年,根据维护交易安全原则,双方应据实履行。更何况,桂林市当地对人防车位及地下车位已经形成了交易习惯,均以转让方式进行。因此,开发商希望法院驳回原告的诉讼请求。

法院释法,开发商有权处分人防工程

法院审理后认为,这次纷争的主要矛盾集中在涉案合同的性质及其法律效力。

我国法律对人民防空设施的使用、管理、收益有规定,《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”

第三十六条规定:“国家鼓励平时利用人民防空为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。”

因此,本案讼争的地下停车位虽属人防工程,但该人防工程由开发商投资建设,且未计入公摊面积,故开发商对其依法享有使用和收益的权利。

但现行法律对地下人防工程的具体收益形式没有明确的法律规定,将住宅建筑地下的人防工程作为停车位使用是通行做法,开发商和购房者对于地下人防车位的交易形式仍处于不断摸索的过程中。

现开发商与购房者签订合同,有偿转让讼争的地下停车位使用权的方式,以此来获取收益,这种行为不违反法律的强制性规定,因此涉案合同在性质上属于使用权转让合同,不属于租赁合同人防车位二次转让,合法有效。

现在购房者主张该合同名为转让合同,实为租赁合同,没有法律依据,因此购房者提出的诉讼请求,法院均不予支持。

最终,法院驳回了42户业主的诉讼请求。目前,原、被告均未向法院提起上诉。

小编点评

自然资源部目前尚未出台住宅小区地下车位权属登记的具体实施办法,政策的缺位是造成业主与开发商矛盾的根源。

如今法院通过判决定分止争,在一定程度上可以起到破除谣言,正本清源,回归《物权法》的立法本意的作用。

希望今后能有更多的法院在处理类似案件时坚持“以事实为根据,以法律为准绳”的原则;也希望自然资源部门尽快出台住宅小区地下车位确权的实施意见,从根本上解决问题。

原文地址:https://www.waershi.cn/archives/46992.html