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地役权对受让人具有约束力吗(案例分析)

作者:aysz01 发布:08月23日 阅读:0次

大家知道地役权是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。那么在签订地役权设立合同后对受让人具有约束力吗?

《物权法》第一百五十六条地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。

根据《物权法》第一百五十七条设立地役权,当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)供役地和需役地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)利用期限;

(五)费用及其支付方式;

(六)解决争议的方法。

第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

笫一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。

第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地地役权案例,尽量减少对供役地权利人物权的限制。

第一百六十一条地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。

第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。

第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。

第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。

第一百六十八条地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭:

(一)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权;

(二)有偿利用供役地,约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

案情:2005年南充市九洲房地产开发公司(以下称九洲公司)依约在四川省西充县县城东街原西充中学全部土地上进行房地产开发,东门桥至原九十队段是县城晋城大道的商业黄金街段,属于开发范围。县城整个东街都没规划有公厕,行政主管部门遂与九洲公司商定,由其以其开发的临街门面房一间约27m2建公厕供公众使用,九洲公司履行了约定,公厕建成后投入正常使用。县房管部门在为九洲公司办理该段房屋产权总证时,明确该段门面房的土地使用权类型为出让商住用地,同时,用于房产登记的测绘资料也明确该公厕房登记用途为厕所。九洲公司全部出售该段的商铺后,所有商铺的产权都过户到购买业主名下,仅此公厕房仍然保留在九洲公司总证上。

2007年10月,九洲公司与王某签订协议,将此约27m2公厕房出售给王某,购房款8.1万元(比正常商业铺面低许多),协议明确双方买卖的是公厕用房地役权案例,约定买方必须留三个公厕蹬位,但没有办理房屋的过户手续。由于王某购买时该厕所正在使用中,他先将此厕所改为收费厕所,2008年3月再将此厕所全部改为商业门面,出租于他人用于商业经营。2012年某月,县住建局在多次催告九洲公司要求其限期恢复公厕无果后,强制拆除了该房的商业设施,恢复了公厕。后王某及其家人向人民法院提起行政诉讼,要求确认强制恢复公厕行为违法,并要求恢复(商铺)原状、赔偿损失。

对于此案,法官与律师都很迷惑。公厕房属九洲公司所有,土地使用权类型是商业,房屋登记资料将此房的用途登记为厕所,九洲公司将该厕所房出售给王某。本案究竟是什么法律关系?王某是否有权将厕所用房改成商住用房?如行政机关执法不当,是否应恢复拆前的商业铺面原状?

本人认为,本案实质是侵害公益地役权的侵权纠纷。《中华民国(台湾)民法典》第851条:“称地役权者,谓以他人土地供自己土地便宜之用之权”,《中华人民共和国物权法》第156条“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益”。为完善东街街道功能和周边相邻不动产的利益,行政主管部门与九洲公司商定(有九洲公司的书面承诺)以此房建公厕,按《物权法》第156条之规定,系双方为该房屋设定公益地役权,且该地役权已经房屋登记部门登记。按《物权法》第158条之规定,该地役权能够对抗第三人(王某),并且,按《物权法》第167条之规定,该地役权对受让人(王某)具有约束力(供役地部份转让,所涉地役权对受让人具有约束力,全部转让更应当具有约束力)。

本案虽然土地使用权类型为商住,因九洲公司为该房设定了用途为厕所的公益地役权并经登记,即使王某系合法受让,其也不能改变厕所用途,其擅自改变系侵害物权(地役权)的侵权行为,应当恢复厕所功能,即使行政机关行政执法有瑕疵也不能将恢复后的厕所再还原为商铺。

原文地址:https://www.waershi.cn/archives/419